Talvez tenha algum dinheiro de parte e esteja a pensar em adquirir um imóvel e arrendá-lo. Se estiver nessa situação é bom conhecer como calcular a rentabilidade de um imóvel em aluguer. Basicamente existem dois tipos de rentabilidade, a Rentabilidade Bruta e a Rentabilidade Líquida. Parecem termos confusos, mas não é bem assim. Vamos ver os conceitos, para facilitar o entendimento:

• Rentabilidade Bruta: É a rentabilidade que considera simplesmente o custo do imóvel, e os ganhos/rendas anuais.
• Rentabilidade Líquida: É a rentabilidade que considera o custo do imóvel, as despesas anuais e os ganhos/rendas anuais.

Como pode verificar, é a Rentabilidade Líquida a que tem de aprender a calcular.

Cómo calcular a Rentabilidade Líquida

Antes de aprender como calcular a Rentabilidade Líquida, vamos ver o que temos de ter em conta ao calcular o custo do imóvel e quais são as despesas anuais:

Custos do Imóvel, são todos aqueles custos inerentes à compra:

• Capital Próprio: É o valor que vamos pôr para adquirir o imóvel. Se colocarmos 100% do valor será então o valor pelo qual adquirimos ou vamos adquirir o imóvel. Se pedirmos um financiamento ao banco, será só o valor próprio sem o financiamento.
  
• Impostos inerentes à aquisição: Existem vários impostos a pagar inerentes a aquisição, como são o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, Imposto de Selo, o Valor da Escritura.
  
• Despesas bancárias Se adquirir o imóvel com um crédito habitação, irá incorrer em algumas despesas bancárias, como por exemplo o Imposto sobre utilização do crédito e as diversas comissões associadas ao crédito.
  
• Outras despesas: Aqui deve incluir despesas de manutenção/remodelação inicial do imóvel, assim como, por exemplo, a comissão que teve de pagar à imobiliária, se for o caso.
  

Despesas anuais:

• Condomínio: Normalmente as despesas associadas ao condomínio ficam por conta do senhorio, portanto temos de as incluir nas despesas anuais.
• Imposto Municipal: É o imposto Municipal do Imóvel.
• Seguros: Aqui deve incluir todos os seguros que tenha contratado. Por exemplo: seguro multirriscos, seguro de vida, seguro por falta de pagamento, etc.
• Despesas de Gestão: Muitas pessoas optam por contratar o serviço de gestão do imóvel. Este serviço inclui tarefas como receber o pagamento da renda, emitir os recibos etc. Se for o seu caso, deverá incluir as despesas de gestão.
• Reserva de Manutenção: Devemos ser cautelosos e pôr de parte dinheiro das rendas anuais para fazer a manutenção ao imóvel. Manter um imóvel em boas condições compensa sempre, e evita custos imprevistos a longo prazo. É uma boa estratégia dedicar 1 mês de aluguer para realizar obras no imóvel.
• Reserva de não ocupação: Para sermos mais precisos no cálculo da rentabilidade, é frequente colocar um mês de arrendamento como despesas. E porquê? Porque um inquilino pode sair a meio do ano, ou pode demorar algum tempo a encontrar outro. Isto seria o equivalente a calcular a rentabilidade tendo em conta só 11 meses de renda e não 12.
• Outras despesas: Aqui deverá incluir, por exemplo, as mensalidades correspondente ao crédito habitação, e outras despesas que venha a ter com o imóvel.

Tendo isto em conta, como deveríamos então calcular a Rentabilidade Líquida?
Rentabilidade Líquida = ((Rendimentos das Rendas - Despesas Anuais) / Custo do Imóvel ) * 100

Um exemplo prático

Imaginemos que queremos comprar um apartamento que está à venda por 120 000€, e pensamos alugá-lo para ter algum rendimento extra.

Custos do Imóvel:
Capital Próprio: 120 000€
Impostos inerentes à aquisição: 5 000€
Custos do Imóvel: 125 000€

Despesas anuais:
Condomínio: 50€*12 = 600€
Imposto Municipal: 275€
Seguros: 600€
Despesas de Gestão: 120€
Reserva de Manutenção: 725€
Reserva de Não Ocupação: 725€
Despesas anuais do Imóvel: 3 045€

Rendimentos das rendas (anual):
Valor da renda: 725*12 = 8 700€
Rendimentos das rendas: 8 700€

Rentabilidade Líquida = (8 700 – 3 045) / 125 000 ) * 100

Rentabilidade Líquida = 4,52%

Como saber se é um bom investimento?

Agora que já sabe calcular a rentabilidade líquida, a pergunta é: será que o valor obtido é um bom investimento?

Isso vai depender do mercado onde estamos inseridos. Se no mercado, o valor de um investimento nos traz uma rentabilidade média, inferior a obtida, então é um bom investimento.

Lembre-se antes de embarcar no mundo dos alugueres, fazer um estudo de mercado, para conhecer primeiro o valor pelo qual poderia arrendar o imóvel, e fazer as contas antes de o comprar.

Se esse for o seu sonho, com bases sólidas, sem investir às cegas, pode criar um belo património imobiliário.

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