Muchas personas sueñan con vivir en una antigua casa de campo enclavada en un bosque sereno o revitalizar una antigua vivienda agrícola en medio de las colinas cubiertas de olivos en Portugal. Sin embargo, pocos comprenden las complejidades y desafíos asociados con hacer realidad este sueño.
Si bien ciertos agentes inmobiliarios o entusiastas pueden presentar la idea de que revivir un edificio antiguo, ya sea una casa de campo, un establo o una ruina, es una tarea sencilla en Portugal, quizás incluso fuera de la red, exenta de regulaciones o requisitos de licencia, esta narrativa está muy lejos de la realidad.
En realidad, Portugal es una nación moderna, equipada con una amplia gama de reglas y leyes similares a las de sus homólogos europeos. Una única ley, como la regulación de 1951, no puede proporcionar una imagen completa de la empresa.
En el contexto portugués, la rehabilitación de estructuras envejecidas generalmente requiere el cumplimiento de pautas establecidas por las autoridades municipales locales, las agencias de planificación regional y la Dirección General del Patrimonio Cultural (Direção-Geral do Património Cultural). Estas pautas abarcan diversos aspectos, como el diseño arquitectónico, la selección de materiales, la solidez estructural y la preservación del valor histórico. Obtener los permisos y aprobaciones necesarios antes de iniciar cualquier trabajo de restauración es un requisito indispensable.
¿Por qué hablamos tanto de la regla de 1951 al hablar de la compra de antiguas casas de campo/viviendas/ruinas?
Es la regla que especifica si se puede reformar un determinado edificio/vivienda/ruina hasta cierto punto sin necesidad de licencia. Esto no significa que se pueda reformar de cualquier manera que se desee o que no se necesite un proyecto dependiendo del alcance de la intervención, o incluso menos, que no se necesite una licencia de habitabilidad.
Vamos a sumergirnos de lleno en la regla de la ley.
Fue solo con la aprobación del Reglamento para Edificios Urbanos Generales (RGEU), Decreto-Ley n.º 38 382/51, el 7 de agosto de 1951, que se estableció un marco legal para el "derecho de existencia" en la ley de propiedad. Esto implica que las construcciones anteriores a esta regulación se construyeron bajo la ley anterior (antes de que entrara en vigor el RGEU).
¿Es posible vender un edificio construido antes de 1951, en el que solo se haya realizado trabajo de mantenimiento a lo largo del tiempo, sin un Permiso de Autorización de Uso? Sí. Los consejos municipales certifican la dispensación del permiso de uso para propiedades construidas antes de la fecha efectiva del RGEU el 7 de agosto de 1951, siempre que no se haya llevado a cabo ninguna reconstrucción, ampliación o modificación significativa que modifique sustancialmente las características del edificio. Debe tenerse en cuenta que este certificado solo certifica que el edificio es anterior a 1951; esto no lo exime de requerir una licencia de habitabilidad por esta razón.
Para un edificio construido antes de 1951 que haya sufrido alguna forma de reconstrucción, alteración o ampliación, ¿también está exento de requerir un Permiso de Autorización de Uso? No. Los consejos municipales, al reconocer alteraciones físicas en el edificio (modificaciones a un edificio existente, incluso si ha sido modificado), basados en el derecho que el edificio tenía bajo la ley anterior debido a su construcción antes de 1951, informan que el primer paso implica una evaluación previa del edificio (licencia/legalización, incluyendo proyectos arquitectónicos y especializados). Esto es esencial para permitir la emisión del Permiso de Autorización de Uso tras la presentación de una solicitud (según el artículo 63 de RJUE). Una vez emitido, este permiso otorga al individuo el derecho de utilizar y transaccionar la propiedad.
Diversas intervenciones que afectan a edificios existentes pueden tener cada una su propia área de aplicación específica. En consecuencia, una intervención determinada puede clasificarse como conservación, alteración, reconstrucción, ampliación o demolición.
Además, de acuerdo con el artículo 51 del Decreto-Ley n.º 307/2009, de 23 de octubre (bajo la autorización de la Ley n.º 95-A/2009, de 2 de septiembre), que aprueba el Régimen Legal de la Rehabilitación Urbana (RJRU), la protección de las estructuras existentes en el contexto de la rehabilitación urbana permite trabajos que no empeoren la conformidad con las regulaciones actuales o que resulten en mejores condiciones de seguridad y habitabilidad para el edificio. Estos trabajos deben cumplir con las opciones de construcción adecuadas para la integridad estructural y sísmica del edificio.
Además, el artículo 51 del Decreto-Ley n.º 307/2009, de 23 de octubre, en el marco de la rehabilitación urbana, permite trabajos en edificios preexistentes (estructuras en situaciones urbanas consolidadas) que mejoren las condiciones de rendimiento, funcionalidad, estructurales y de seguridad de la construcción, y se ajusten a opciones adecuadas para la seguridad estructural y sísmica del edificio. Las operaciones de ampliación en el contexto de la rehabilitación urbana "pueden estar exentas de cumplir con las disposiciones legales y reglamentarias posteriores, ya que existe una mejora en las condiciones de rendimiento y funcionalidad, estructurales y de seguridad de la construcción, y el sacrificio debido al cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias existentes es desproporcionado en comparación con la no conformidad creada o empeorada por estas acciones".
Un caso de estudio.
Por ejemplo, ha surgido recientemente una tendencia notable, con un número significativo de extranjeros que expresan interés en adquirir terrenos o viviendas en el centro de Portugal, atraídos por los precios notablemente bajos. En este contexto, una noción predominante entre algunos posibles compradores es adquirir una estructura en ruinas y emprender personalmente su restauración. Sin embargo, es esencial reconocer las complejidades asociadas con tal empresa.
Numerosos agentes inmobiliarios y agencias llenan las redes sociales, mostrando propiedades en el corazón de Portugal interior, a menudo aisladas y parte del nuevo nicho de mercado que atrae a compradores internacionales. Estos canales a menudo enfatizan la regla previa a 1951, pero no proporcionan una comprensión integral de sus implicaciones. Aunque promueven un proceso de compra y renovación aparentemente sencillo, destacando la cooperación de las Juntas locales (organismos de gobierno más pequeños y populares), pasan por alto la necesidad de una diligencia debida exhaustiva y la adhesión a la ley nacional.
Si bien es cierto que los lugareños dan la bienvenida a las inversiones y buscan rejuvenecer los territorios interiores despoblados de Portugal, no pueden eludir los procedimientos legales necesarios. La clave del asunto radica en obtener los permisos necesarios, un proceso que puede extenderse durante varios años. Además, incluso después de obtener estos permisos, navegar por la posterior adquisición de licencias de habitabilidad puede ser una tarea compleja y que lleva tiempo.
Dadas estas consideraciones, los posibles compradores deben abordar la perspectiva de comprar y restaurar ruinas en Portugal con una perspectiva realista. Si bien el atractivo de los bajos precios de la tierra es tentador, debe equilibrarse con una comprensión de los procesos regulatorios intrincados y los plazos asociados con la obtención de permisos de construcción y habitabilidad. Si bien la aspiración de restaurar una ruina es alcanzable, las personas deben estar bien preparadas para los aspectos legales y burocráticos inherentes a este viaje.
Nuestra Sincera Recomendación.
Es muy recomendable buscar la ayuda de abogados y asesores inmobiliarios, familiarizarse minuciosamente con las leyes de propiedad locales y conocer documentos nacionales esenciales como la "Cardeneta Predial". Participe en conversaciones y recopile información de funcionarios regionales (Câmaras Municipais, un tipo de organismo de gobierno municipal) para obtener información sobre regulaciones, incentivos y el proceso paso a paso de rehabilitación de un edificio antiguo mientras se adhiere a las normas existentes. El conocimiento te empodera, y cuanto más informado estés, menos probabilidades tendrás de caer en una "estafa" inmobiliaria o en un trato ambiguamente transparente.
Perseguir una compra sin la información adecuada puede llevar a sanciones graves y posibles órdenes de demolición. Los edificios construidos sin los permisos adecuados son vulnerables a desastres, ya que las propiedades no registradas que carecen de documentos de planificación oficiales son más susceptibles a riesgos de incendio, especialmente durante los meses de verano. Además, es importante reconocer que las inversiones en construcciones no autorizadas pueden no aumentar significativamente el valor de la propiedad; de hecho, podrían conducir a una devaluación.
Información Práctica sobre la Regla de 1951.
- Las regulaciones específicas sobre medidas, ingeniería y detalles arquitectónicos pueden variar entre diferentes Câmaras (organismos de gobierno municipal). Sin embargo, todas las Câmaras deben adherirse a las leyes nacionales generales.
- Estructuras como graneros, antiguos edificios comerciales, prensas agrícolas y edificios de apoyo agrícola no se consideran viviendas residenciales. Para convertirlos en residencias, deberá presentar un proyecto de conversión residencial y posteriormente obtener una licencia de habitabilidad.
- Si bien la regla de 1951 permite ciertas modificaciones en una vivienda, como agregar un techo y cerrarla con puertas y ventanas, cambios más significativos como alterar elementos estructurales o instalar una nueva cocina anularán los beneficios de comprar un edificio anterior a 1951.
- Si planea renovar una antigua estructura remota, debe asegurarse de que las vías de acceso a la tierra estén registradas, sirvan a los bomberos y que haya una fuente de agua utilizable disponible.
Vivir en la tierra mientras supervisa la rehabilitación de una vivienda, ya sea en una autocaravana, tienda de campaña, pequeña casa de madera, contenedor u otra estructura temporal, es permisible en tierras rústicas o mixtas. Sin embargo, esta estructura debe desmontarse en menos de 90 minutos.
- Se permite la vivienda temporal durante todo el año en tierras rústicas con una ruina o vivienda antigua, siempre que participe en una actividad agrícola o relacionada con la agricultura registrada. Agregar ciertas comodidades como un baño, horno rústico o fosas sépticas requerirá un permiso.
-Si compra una casa con un techo colapsado pero con una integridad estructural sólida, puede reparar el techo y residir allí durante 9 meses bajo la regla de 1951, siempre que se abstenga de agregar una cocina o un baño. En este escenario, puede solicitar un permiso para una estructura temporal durante el proceso de renovación. Sin embargo, esto requiere planes arquitectónicos e ingenieriles preaprobados, así como planes de fosas sépticas, entre otros.
En conclusión, no es que vivir el sueño sea imposible; simplemente no es tan sencillo como algunos agentes y vendedores pueden retratar. Tenga en cuenta que su motivación para vender se alinea con su motivación para comprar. Como se mencionó anteriormente, asegúrese de estar bien preparado y bien informado, armado con la mayor cantidad de información posible. De esta manera, estará bien equipado para encontrar la propiedad perfecta para convertir sus sueños de renovación en realidad
Si bien ciertos agentes inmobiliarios o entusiastas pueden presentar la idea de que revivir un edificio antiguo, ya sea una casa de campo, un establo o una ruina, es una tarea sencilla en Portugal, quizás incluso fuera de la red, exenta de regulaciones o requisitos de licencia, esta narrativa está muy lejos de la realidad.
En realidad, Portugal es una nación moderna, equipada con una amplia gama de reglas y leyes similares a las de sus homólogos europeos. Una única ley, como la regulación de 1951, no puede proporcionar una imagen completa de la empresa.
En el contexto portugués, la rehabilitación de estructuras envejecidas generalmente requiere el cumplimiento de pautas establecidas por las autoridades municipales locales, las agencias de planificación regional y la Dirección General del Patrimonio Cultural (Direção-Geral do Património Cultural). Estas pautas abarcan diversos aspectos, como el diseño arquitectónico, la selección de materiales, la solidez estructural y la preservación del valor histórico. Obtener los permisos y aprobaciones necesarios antes de iniciar cualquier trabajo de restauración es un requisito indispensable.
¿Por qué hablamos tanto de la regla de 1951 al hablar de la compra de antiguas casas de campo/viviendas/ruinas?
Es la regla que especifica si se puede reformar un determinado edificio/vivienda/ruina hasta cierto punto sin necesidad de licencia. Esto no significa que se pueda reformar de cualquier manera que se desee o que no se necesite un proyecto dependiendo del alcance de la intervención, o incluso menos, que no se necesite una licencia de habitabilidad.
Vamos a sumergirnos de lleno en la regla de la ley.
Fue solo con la aprobación del Reglamento para Edificios Urbanos Generales (RGEU), Decreto-Ley n.º 38 382/51, el 7 de agosto de 1951, que se estableció un marco legal para el "derecho de existencia" en la ley de propiedad. Esto implica que las construcciones anteriores a esta regulación se construyeron bajo la ley anterior (antes de que entrara en vigor el RGEU).
¿Es posible vender un edificio construido antes de 1951, en el que solo se haya realizado trabajo de mantenimiento a lo largo del tiempo, sin un Permiso de Autorización de Uso? Sí. Los consejos municipales certifican la dispensación del permiso de uso para propiedades construidas antes de la fecha efectiva del RGEU el 7 de agosto de 1951, siempre que no se haya llevado a cabo ninguna reconstrucción, ampliación o modificación significativa que modifique sustancialmente las características del edificio. Debe tenerse en cuenta que este certificado solo certifica que el edificio es anterior a 1951; esto no lo exime de requerir una licencia de habitabilidad por esta razón.
Para un edificio construido antes de 1951 que haya sufrido alguna forma de reconstrucción, alteración o ampliación, ¿también está exento de requerir un Permiso de Autorización de Uso? No. Los consejos municipales, al reconocer alteraciones físicas en el edificio (modificaciones a un edificio existente, incluso si ha sido modificado), basados en el derecho que el edificio tenía bajo la ley anterior debido a su construcción antes de 1951, informan que el primer paso implica una evaluación previa del edificio (licencia/legalización, incluyendo proyectos arquitectónicos y especializados). Esto es esencial para permitir la emisión del Permiso de Autorización de Uso tras la presentación de una solicitud (según el artículo 63 de RJUE). Una vez emitido, este permiso otorga al individuo el derecho de utilizar y transaccionar la propiedad.
Diversas intervenciones que afectan a edificios existentes pueden tener cada una su propia área de aplicación específica. En consecuencia, una intervención determinada puede clasificarse como conservación, alteración, reconstrucción, ampliación o demolición.
Además, de acuerdo con el artículo 51 del Decreto-Ley n.º 307/2009, de 23 de octubre (bajo la autorización de la Ley n.º 95-A/2009, de 2 de septiembre), que aprueba el Régimen Legal de la Rehabilitación Urbana (RJRU), la protección de las estructuras existentes en el contexto de la rehabilitación urbana permite trabajos que no empeoren la conformidad con las regulaciones actuales o que resulten en mejores condiciones de seguridad y habitabilidad para el edificio. Estos trabajos deben cumplir con las opciones de construcción adecuadas para la integridad estructural y sísmica del edificio.
Además, el artículo 51 del Decreto-Ley n.º 307/2009, de 23 de octubre, en el marco de la rehabilitación urbana, permite trabajos en edificios preexistentes (estructuras en situaciones urbanas consolidadas) que mejoren las condiciones de rendimiento, funcionalidad, estructurales y de seguridad de la construcción, y se ajusten a opciones adecuadas para la seguridad estructural y sísmica del edificio. Las operaciones de ampliación en el contexto de la rehabilitación urbana "pueden estar exentas de cumplir con las disposiciones legales y reglamentarias posteriores, ya que existe una mejora en las condiciones de rendimiento y funcionalidad, estructurales y de seguridad de la construcción, y el sacrificio debido al cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias existentes es desproporcionado en comparación con la no conformidad creada o empeorada por estas acciones".
Un caso de estudio.
Por ejemplo, ha surgido recientemente una tendencia notable, con un número significativo de extranjeros que expresan interés en adquirir terrenos o viviendas en el centro de Portugal, atraídos por los precios notablemente bajos. En este contexto, una noción predominante entre algunos posibles compradores es adquirir una estructura en ruinas y emprender personalmente su restauración. Sin embargo, es esencial reconocer las complejidades asociadas con tal empresa.
Numerosos agentes inmobiliarios y agencias llenan las redes sociales, mostrando propiedades en el corazón de Portugal interior, a menudo aisladas y parte del nuevo nicho de mercado que atrae a compradores internacionales. Estos canales a menudo enfatizan la regla previa a 1951, pero no proporcionan una comprensión integral de sus implicaciones. Aunque promueven un proceso de compra y renovación aparentemente sencillo, destacando la cooperación de las Juntas locales (organismos de gobierno más pequeños y populares), pasan por alto la necesidad de una diligencia debida exhaustiva y la adhesión a la ley nacional.
Si bien es cierto que los lugareños dan la bienvenida a las inversiones y buscan rejuvenecer los territorios interiores despoblados de Portugal, no pueden eludir los procedimientos legales necesarios. La clave del asunto radica en obtener los permisos necesarios, un proceso que puede extenderse durante varios años. Además, incluso después de obtener estos permisos, navegar por la posterior adquisición de licencias de habitabilidad puede ser una tarea compleja y que lleva tiempo.
Dadas estas consideraciones, los posibles compradores deben abordar la perspectiva de comprar y restaurar ruinas en Portugal con una perspectiva realista. Si bien el atractivo de los bajos precios de la tierra es tentador, debe equilibrarse con una comprensión de los procesos regulatorios intrincados y los plazos asociados con la obtención de permisos de construcción y habitabilidad. Si bien la aspiración de restaurar una ruina es alcanzable, las personas deben estar bien preparadas para los aspectos legales y burocráticos inherentes a este viaje.
Nuestra Sincera Recomendación.
Es muy recomendable buscar la ayuda de abogados y asesores inmobiliarios, familiarizarse minuciosamente con las leyes de propiedad locales y conocer documentos nacionales esenciales como la "Cardeneta Predial". Participe en conversaciones y recopile información de funcionarios regionales (Câmaras Municipais, un tipo de organismo de gobierno municipal) para obtener información sobre regulaciones, incentivos y el proceso paso a paso de rehabilitación de un edificio antiguo mientras se adhiere a las normas existentes. El conocimiento te empodera, y cuanto más informado estés, menos probabilidades tendrás de caer en una "estafa" inmobiliaria o en un trato ambiguamente transparente.
Perseguir una compra sin la información adecuada puede llevar a sanciones graves y posibles órdenes de demolición. Los edificios construidos sin los permisos adecuados son vulnerables a desastres, ya que las propiedades no registradas que carecen de documentos de planificación oficiales son más susceptibles a riesgos de incendio, especialmente durante los meses de verano. Además, es importante reconocer que las inversiones en construcciones no autorizadas pueden no aumentar significativamente el valor de la propiedad; de hecho, podrían conducir a una devaluación.
Información Práctica sobre la Regla de 1951.
- Las regulaciones específicas sobre medidas, ingeniería y detalles arquitectónicos pueden variar entre diferentes Câmaras (organismos de gobierno municipal). Sin embargo, todas las Câmaras deben adherirse a las leyes nacionales generales.
- Estructuras como graneros, antiguos edificios comerciales, prensas agrícolas y edificios de apoyo agrícola no se consideran viviendas residenciales. Para convertirlos en residencias, deberá presentar un proyecto de conversión residencial y posteriormente obtener una licencia de habitabilidad.
- Si bien la regla de 1951 permite ciertas modificaciones en una vivienda, como agregar un techo y cerrarla con puertas y ventanas, cambios más significativos como alterar elementos estructurales o instalar una nueva cocina anularán los beneficios de comprar un edificio anterior a 1951.
- Si planea renovar una antigua estructura remota, debe asegurarse de que las vías de acceso a la tierra estén registradas, sirvan a los bomberos y que haya una fuente de agua utilizable disponible.
Vivir en la tierra mientras supervisa la rehabilitación de una vivienda, ya sea en una autocaravana, tienda de campaña, pequeña casa de madera, contenedor u otra estructura temporal, es permisible en tierras rústicas o mixtas. Sin embargo, esta estructura debe desmontarse en menos de 90 minutos.
- Se permite la vivienda temporal durante todo el año en tierras rústicas con una ruina o vivienda antigua, siempre que participe en una actividad agrícola o relacionada con la agricultura registrada. Agregar ciertas comodidades como un baño, horno rústico o fosas sépticas requerirá un permiso.
-Si compra una casa con un techo colapsado pero con una integridad estructural sólida, puede reparar el techo y residir allí durante 9 meses bajo la regla de 1951, siempre que se abstenga de agregar una cocina o un baño. En este escenario, puede solicitar un permiso para una estructura temporal durante el proceso de renovación. Sin embargo, esto requiere planes arquitectónicos e ingenieriles preaprobados, así como planes de fosas sépticas, entre otros.
En conclusión, no es que vivir el sueño sea imposible; simplemente no es tan sencillo como algunos agentes y vendedores pueden retratar. Tenga en cuenta que su motivación para vender se alinea con su motivación para comprar. Como se mencionó anteriormente, asegúrese de estar bien preparado y bien informado, armado con la mayor cantidad de información posible. De esta manera, estará bien equipado para encontrar la propiedad perfecta para convertir sus sueños de renovación en realidad
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Marisol Ferreira
Obsesionada con detalles de arquitectura y la poesía de lo inesperado, cuentacuentos y mamá gallina. |