Muitas pessoas imaginam viver em uma antiga casa de campo, aninhada em uma floresta serena, ou revitalizar uma antiga habitação agrícola em meio às colinas de oliveiras em Portugal. No entanto, poucos compreendem as complexidades e desafios ligados a tornar esse sonho realidade.
Enquanto alguns agentes imobiliários ou entusiastas podem apresentar a ideia de que revitalizar um prédio antigo, seja uma casa de campo, estábulo ou ruína, é uma empreitada simples em Portugal - talvez até mesmo fora da rede, isenta de regulamentações ou requisitos de licenciamento - essa narrativa está longe da realidade.
Na verdade, Portugal é uma nação moderna, equipada com uma ampla gama de regras e leis semelhantes às de seus homólogos europeus. Uma única lei, como o regulamento de 1951, não pode fornecer uma imagem abrangente da empreitada.
No contexto português, a reabilitação de estruturas antigas geralmente exige conformidade com as diretrizes estabelecidas pelas autoridades municipais locais, agências de planejamento regional e pela Direção-Geral do Património Cultural. Essas diretrizes abrangem diversos aspetos, incluindo design arquitetónico, seleção de materiais, solidez estrutural e preservação de significado histórico. Obter as licenças e aprovações necessárias antes de iniciar qualquer trabalho de restauração é um pré-requisito indispensável.
Por que falamos tanto sobre a regra de 1951 ao falar sobre a compra de antigas casas de campo/habitações/ruínas?
É a regra que especifica se determinado edifício/habitação/ruína pode ser reformado, até certo ponto, sem a necessidade de uma licença para tal. Isso não significa que você pode reformá-lo da maneira que quiser ou que não precisará de um projeto, dependendo da extensão da intervenção, ou ainda menos que não precisará de uma licença para habitar.
Vamos mergulhar de cabeça na regra da lei.
Somente com a aprovação do Regulamento para Edifícios Urbanos Gerais (RGEU), Decreto-Lei n.º 38 382/51, de 7 de agosto de 1951, foi estabelecido um quadro legal para o "direito de existência" no direito de propriedade. Isso implica que construções anteriores a este regulamento foram construídas sob a legislação anterior (antes da entrada em vigor do RGEU).
Para um edifício construído antes de 1951, onde apenas trabalhos de manutenção foram realizados ao longo do tempo, é possível vendê-lo sem uma Licença de Utilização? Sim. As câmaras municipais certificam a dispensa da autorização de uso para propriedades construídas antes da data efetiva do RGEU, em 7 de agosto de 1951, desde que não tenham sido realizados trabalhos de reconstrução, expansão ou alteração significativa que modificariam significativamente as características do edifício. Deve-se observar que este certificado apenas certifica que o edifício foi construído antes de 1951; isso não o isenta de precisar de uma licença por esse motivo.
Para um edifício construído antes de 1951 que tenha passado por alguma forma de reconstrução, alteração ou expansão, ele também está isento de requerer uma Licença de Utilização? Não. As câmaras municipais, ao reconhecer as alterações físicas no edifício (modificações em um edifício existente, mesmo que tenham sido modificadas), com base no direito que o edifício tinha sob a lei anterior devido à sua construção anterior a 1951, informam que o primeiro passo envolve uma avaliação prévia do edifício (licenciamento/legalização, incluindo projetos arquitetónicos e especializados). Isso é essencial para possibilitar a emissão da Licença de Utilização após a apresentação de um pedido (conforme o artigo 63 do RJUE). Uma vez emitida, esta licença concede à pessoa o direito de utilizar e negociar a propriedade.
Diversas intervenções que afetam edifícios existentes podem ter cada uma sua própria área de aplicação específica. Consequentemente, uma determinada intervenção pode ser categorizada como conservação, alteração, reconstrução, expansão ou demolição.
Além disso, de acordo com o artigo 51 do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro (sob autorização da Lei n.º 95-A/2009, de 2 de setembro), que aprova o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), a proteção de estruturas existentes no contexto da reabilitação urbana permite obras que não pioram a conformidade com as regulamentações atuais ou resultam em condições de segurança e habitabilidade aprimoradas para o edifício. Tais obras devem aderir a opções de construção adequadas à integridade estrutural e sísmica do edifício.
Além disso, o artigo 51 do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, no âmbito da reabilitação urbana, permite obras em edifícios pré-existentes (estruturas em situações urbanas consolidadas) que aprimoram o desempenho, as condições funcionais, estruturais e de segurança da construção e aderem a opções adequadas para a segurança estrutural e sísmica do edifício. As operações de ampliação no contexto da reabilitação urbana "podem estar isentas de cumprir com disposições legais e regulamentares posteriores, uma vez que existe uma melhoria nas condições de desempenho, funcionais, estruturais e de segurança e o sacrifício devido ao cumprimento das disposições legais e regulamentares existentes é desproporcional à não conformidade criada ou agravada por estas ações".
Um caso de estudo.
Por exemplo, uma tendência significativa surgiu recentemente, com um grande número de estrangeiros demonstrando interesse em adquirir terrenos ou habitações no Centro de Portugal, atraídos por preços muito baixos. Nesse contexto, uma noção predominante entre alguns compradores em potencial é adquirir uma estrutura deteriorada e realizar pessoalmente sua restauração. No entanto, é essencial reconhecer as complexidades associadas a tal empreendimento.
Muitos agentes imobiliários e agências inundam as redes sociais, exibindo propriedades no coração do interior de Portugal - frequentemente isoladas e parte do novo nicho de mercado que atrai compradores internacionais. Esses canais frequentemente enfatizam a regra pré-1951, mas deixam de proporcionar uma compreensão abrangente de suas implicações. Embora promovam um processo de compra e renovação aparentemente simples, destacando a cooperação das Juntas locais (órgãos de governo menores e populares), eles negligenciam a necessidade de uma diligência rigorosa e adesão à lei nacional.
Embora seja verdade que os locais acolham os investimentos, buscando rejuvenescer os territórios internos despovoados de Portugal, eles não podem contornar os procedimentos legais necessários. O cerne da questão está em obter as licenças necessárias, um processo que pode se estender por vários anos. Além disso, mesmo após a obtenção dessas licenças, navegar na aquisição subsequente de licenças de habitação pode ser uma empreitada complexa e demorada.
Diante dessas considerações, os compradores em potencial devem abordar a perspectiva de comprar e restaurar ruínas em Portugal com uma visão realista. Embora o apelo dos baixos preços de terras seja tentador, ele deve ser equilibrado com uma compreensão das complexas etapas regulatórias e prazos associados à obtenção de licenças de construção e habitação. Embora a aspiração de restaurar uma ruína seja alcançável, as pessoas devem estar bem preparadas para os aspectos legais e burocráticos que fazem parte dessa jornada.
Nossa Recomendação Sincera.
É altamente recomendável buscar a assistência de solicitadores e advogados de propriedade, familiarizar-se completamente com as leis de propriedade locais e se familiarizar com documentos nacionais essenciais, como a "Caderneta Predial". Envolva-se em discussões e obtenha informações de autoridades regionais (Câmaras Municipais, um tipo de órgão de governo municipal) para obter insights sobre regulamentos, incentivos e o processo passo a passo da reabilitação de um edifício antigo, enquanto adere às regras existentes. O conhecimento o capacita, e quanto mais informado você estiver, menos provável será que você caia em um "golpe" imobiliário ou em um acordo ambiguamente transparente.
Prosseguir com uma compra sem informações adequadas pode resultar em penalidades severas e ordens de demolição potenciais. Edifícios construídos sem licenças adequadas estão vulneráveis a desastres, pois propriedades não registradas sem documentos de planejamento oficiais estão mais suscetíveis a incêndios, especialmente durante os meses de verão. Além disso, é importante reconhecer que investimentos em construções não autorizadas podem não aumentar significativamente o valor da propriedade; na verdade, eles podem potencialmente levar à desvalorização.
Observações Práticas sobre a Regra de 1951.
-Regulamentações específicas relacionadas a medidas, engenharia e detalhes arquitetónicos podem variar entre diferentes Câmaras (órgãos de governo municipal). No entanto, todas as Câmaras devem aderir às leis nacionais abrangentes.
-Estruturas como celeiros, edifícios comerciais antigos, prensas agrícolas e edifícios de apoio agrícola não são considerados habitações residenciais. Para convertê-los em residências, você precisará submeter um projeto de conversão residencial e, posteriormente, obter uma licença de habitação.
-Embora a regra de 1951 permita certas modificações em uma habitação, como adicionar um telhado e cercá-la com portas e janelas, mudanças mais significativas, como alterar elementos estruturais ou instalar uma nova cozinha, anularão os benefícios de comprar um edifício anterior a 1951.
-Se você planeja renovar uma estrutura antiga remota, deve garantir que as vias de acesso à terra estejam registradas, atendendo aos bombeiros, e que haja uma fonte de água utilizável disponível.
-Morar na terra enquanto supervisiona a reabilitação de uma habitação, seja em um motor home, tenda, pequena casa de madeira, contêiner ou outra estrutura temporária, é permitido em terrenos rústicos ou mistos. No entanto, essa estrutura deve ser desmontável em menos de 90 minutos.
-A habitação temporária durante todo o ano é permitida em terrenos rústicos com uma ruína ou habitação antiga, desde que você esteja envolvido em uma atividade agrícola/regulamentada registrada. A adição de certas comodidades, como um banheiro, forno rústico ou fossas sépticas, exigirá uma licença.
-Se você comprar uma casa com um telhado desabado, mas com integridade estrutural sólida, poderá reparar o telhado e residir lá por 9 meses sob a regra de 1951, desde que não adicione uma cozinha ou banheiro. Nesse cenário, você pode solicitar uma licença para uma estrutura temporária durante o processo de renovação. No entanto, isso requer planos arquitetónicos e de engenharia pré-aprovados, bem como planos de fossas sépticas, entre outros.
Em conclusão, não é que viver o sonho seja impossível; é apenas que alcançá-lo não é tão fácil como alguns agentes e vendedores podem retratar. Lembre-se de que a motivação deles para vender está alinhada com a sua motivação para comprar. Como mencionado anteriormente, certifique-se de estar bem preparado e bem informado, armado com o máximo de informações possível. Dessa forma, você estará bem equipado para encontrar a propriedade perfeita para transformar seus sonhos de renovação em realidade.
Enquanto alguns agentes imobiliários ou entusiastas podem apresentar a ideia de que revitalizar um prédio antigo, seja uma casa de campo, estábulo ou ruína, é uma empreitada simples em Portugal - talvez até mesmo fora da rede, isenta de regulamentações ou requisitos de licenciamento - essa narrativa está longe da realidade.
Na verdade, Portugal é uma nação moderna, equipada com uma ampla gama de regras e leis semelhantes às de seus homólogos europeus. Uma única lei, como o regulamento de 1951, não pode fornecer uma imagem abrangente da empreitada.
No contexto português, a reabilitação de estruturas antigas geralmente exige conformidade com as diretrizes estabelecidas pelas autoridades municipais locais, agências de planejamento regional e pela Direção-Geral do Património Cultural. Essas diretrizes abrangem diversos aspetos, incluindo design arquitetónico, seleção de materiais, solidez estrutural e preservação de significado histórico. Obter as licenças e aprovações necessárias antes de iniciar qualquer trabalho de restauração é um pré-requisito indispensável.
Por que falamos tanto sobre a regra de 1951 ao falar sobre a compra de antigas casas de campo/habitações/ruínas?
É a regra que especifica se determinado edifício/habitação/ruína pode ser reformado, até certo ponto, sem a necessidade de uma licença para tal. Isso não significa que você pode reformá-lo da maneira que quiser ou que não precisará de um projeto, dependendo da extensão da intervenção, ou ainda menos que não precisará de uma licença para habitar.
Vamos mergulhar de cabeça na regra da lei.
Somente com a aprovação do Regulamento para Edifícios Urbanos Gerais (RGEU), Decreto-Lei n.º 38 382/51, de 7 de agosto de 1951, foi estabelecido um quadro legal para o "direito de existência" no direito de propriedade. Isso implica que construções anteriores a este regulamento foram construídas sob a legislação anterior (antes da entrada em vigor do RGEU).
Para um edifício construído antes de 1951, onde apenas trabalhos de manutenção foram realizados ao longo do tempo, é possível vendê-lo sem uma Licença de Utilização? Sim. As câmaras municipais certificam a dispensa da autorização de uso para propriedades construídas antes da data efetiva do RGEU, em 7 de agosto de 1951, desde que não tenham sido realizados trabalhos de reconstrução, expansão ou alteração significativa que modificariam significativamente as características do edifício. Deve-se observar que este certificado apenas certifica que o edifício foi construído antes de 1951; isso não o isenta de precisar de uma licença por esse motivo.
Para um edifício construído antes de 1951 que tenha passado por alguma forma de reconstrução, alteração ou expansão, ele também está isento de requerer uma Licença de Utilização? Não. As câmaras municipais, ao reconhecer as alterações físicas no edifício (modificações em um edifício existente, mesmo que tenham sido modificadas), com base no direito que o edifício tinha sob a lei anterior devido à sua construção anterior a 1951, informam que o primeiro passo envolve uma avaliação prévia do edifício (licenciamento/legalização, incluindo projetos arquitetónicos e especializados). Isso é essencial para possibilitar a emissão da Licença de Utilização após a apresentação de um pedido (conforme o artigo 63 do RJUE). Uma vez emitida, esta licença concede à pessoa o direito de utilizar e negociar a propriedade.
Diversas intervenções que afetam edifícios existentes podem ter cada uma sua própria área de aplicação específica. Consequentemente, uma determinada intervenção pode ser categorizada como conservação, alteração, reconstrução, expansão ou demolição.
Além disso, de acordo com o artigo 51 do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro (sob autorização da Lei n.º 95-A/2009, de 2 de setembro), que aprova o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), a proteção de estruturas existentes no contexto da reabilitação urbana permite obras que não pioram a conformidade com as regulamentações atuais ou resultam em condições de segurança e habitabilidade aprimoradas para o edifício. Tais obras devem aderir a opções de construção adequadas à integridade estrutural e sísmica do edifício.
Além disso, o artigo 51 do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, no âmbito da reabilitação urbana, permite obras em edifícios pré-existentes (estruturas em situações urbanas consolidadas) que aprimoram o desempenho, as condições funcionais, estruturais e de segurança da construção e aderem a opções adequadas para a segurança estrutural e sísmica do edifício. As operações de ampliação no contexto da reabilitação urbana "podem estar isentas de cumprir com disposições legais e regulamentares posteriores, uma vez que existe uma melhoria nas condições de desempenho, funcionais, estruturais e de segurança e o sacrifício devido ao cumprimento das disposições legais e regulamentares existentes é desproporcional à não conformidade criada ou agravada por estas ações".
Um caso de estudo.
Por exemplo, uma tendência significativa surgiu recentemente, com um grande número de estrangeiros demonstrando interesse em adquirir terrenos ou habitações no Centro de Portugal, atraídos por preços muito baixos. Nesse contexto, uma noção predominante entre alguns compradores em potencial é adquirir uma estrutura deteriorada e realizar pessoalmente sua restauração. No entanto, é essencial reconhecer as complexidades associadas a tal empreendimento.
Muitos agentes imobiliários e agências inundam as redes sociais, exibindo propriedades no coração do interior de Portugal - frequentemente isoladas e parte do novo nicho de mercado que atrai compradores internacionais. Esses canais frequentemente enfatizam a regra pré-1951, mas deixam de proporcionar uma compreensão abrangente de suas implicações. Embora promovam um processo de compra e renovação aparentemente simples, destacando a cooperação das Juntas locais (órgãos de governo menores e populares), eles negligenciam a necessidade de uma diligência rigorosa e adesão à lei nacional.
Embora seja verdade que os locais acolham os investimentos, buscando rejuvenescer os territórios internos despovoados de Portugal, eles não podem contornar os procedimentos legais necessários. O cerne da questão está em obter as licenças necessárias, um processo que pode se estender por vários anos. Além disso, mesmo após a obtenção dessas licenças, navegar na aquisição subsequente de licenças de habitação pode ser uma empreitada complexa e demorada.
Diante dessas considerações, os compradores em potencial devem abordar a perspectiva de comprar e restaurar ruínas em Portugal com uma visão realista. Embora o apelo dos baixos preços de terras seja tentador, ele deve ser equilibrado com uma compreensão das complexas etapas regulatórias e prazos associados à obtenção de licenças de construção e habitação. Embora a aspiração de restaurar uma ruína seja alcançável, as pessoas devem estar bem preparadas para os aspectos legais e burocráticos que fazem parte dessa jornada.
Nossa Recomendação Sincera.
É altamente recomendável buscar a assistência de solicitadores e advogados de propriedade, familiarizar-se completamente com as leis de propriedade locais e se familiarizar com documentos nacionais essenciais, como a "Caderneta Predial". Envolva-se em discussões e obtenha informações de autoridades regionais (Câmaras Municipais, um tipo de órgão de governo municipal) para obter insights sobre regulamentos, incentivos e o processo passo a passo da reabilitação de um edifício antigo, enquanto adere às regras existentes. O conhecimento o capacita, e quanto mais informado você estiver, menos provável será que você caia em um "golpe" imobiliário ou em um acordo ambiguamente transparente.
Prosseguir com uma compra sem informações adequadas pode resultar em penalidades severas e ordens de demolição potenciais. Edifícios construídos sem licenças adequadas estão vulneráveis a desastres, pois propriedades não registradas sem documentos de planejamento oficiais estão mais suscetíveis a incêndios, especialmente durante os meses de verão. Além disso, é importante reconhecer que investimentos em construções não autorizadas podem não aumentar significativamente o valor da propriedade; na verdade, eles podem potencialmente levar à desvalorização.
Observações Práticas sobre a Regra de 1951.
-Regulamentações específicas relacionadas a medidas, engenharia e detalhes arquitetónicos podem variar entre diferentes Câmaras (órgãos de governo municipal). No entanto, todas as Câmaras devem aderir às leis nacionais abrangentes.
-Estruturas como celeiros, edifícios comerciais antigos, prensas agrícolas e edifícios de apoio agrícola não são considerados habitações residenciais. Para convertê-los em residências, você precisará submeter um projeto de conversão residencial e, posteriormente, obter uma licença de habitação.
-Embora a regra de 1951 permita certas modificações em uma habitação, como adicionar um telhado e cercá-la com portas e janelas, mudanças mais significativas, como alterar elementos estruturais ou instalar uma nova cozinha, anularão os benefícios de comprar um edifício anterior a 1951.
-Se você planeja renovar uma estrutura antiga remota, deve garantir que as vias de acesso à terra estejam registradas, atendendo aos bombeiros, e que haja uma fonte de água utilizável disponível.
-Morar na terra enquanto supervisiona a reabilitação de uma habitação, seja em um motor home, tenda, pequena casa de madeira, contêiner ou outra estrutura temporária, é permitido em terrenos rústicos ou mistos. No entanto, essa estrutura deve ser desmontável em menos de 90 minutos.
-A habitação temporária durante todo o ano é permitida em terrenos rústicos com uma ruína ou habitação antiga, desde que você esteja envolvido em uma atividade agrícola/regulamentada registrada. A adição de certas comodidades, como um banheiro, forno rústico ou fossas sépticas, exigirá uma licença.
-Se você comprar uma casa com um telhado desabado, mas com integridade estrutural sólida, poderá reparar o telhado e residir lá por 9 meses sob a regra de 1951, desde que não adicione uma cozinha ou banheiro. Nesse cenário, você pode solicitar uma licença para uma estrutura temporária durante o processo de renovação. No entanto, isso requer planos arquitetónicos e de engenharia pré-aprovados, bem como planos de fossas sépticas, entre outros.
Em conclusão, não é que viver o sonho seja impossível; é apenas que alcançá-lo não é tão fácil como alguns agentes e vendedores podem retratar. Lembre-se de que a motivação deles para vender está alinhada com a sua motivação para comprar. Como mencionado anteriormente, certifique-se de estar bem preparado e bem informado, armado com o máximo de informações possível. Dessa forma, você estará bem equipado para encontrar a propriedade perfeita para transformar seus sonhos de renovação em realidade.
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Marisol Ferreira
Obcecada com detalhes de arquitetura e a poesia no inesperado, contadora de historias e mãe galinha. |