A lo largo de los años, Portugal se ha convertido en un destino favorito para los expatriados que buscan los paisajes pintorescos y las ciudades vibrantes del país. Las principales ciudades, con su animado ambiente y mayores oportunidades de empleo y educación, son una elección natural para la reubicación.


Sin embargo, debido al rápido aumento de los precios de alquiler, muchos están explorando opciones en pueblos menos conocidos pero encantadores.

Si bien es posible alquilar directamente al propietario, como expatriado, a menudo es más fácil pasar por un agente inmobiliario que hable inglés, español, francés, alemán o italiano, ya que generalmente hay muchos profesionales multilingües en el sector y están familiarizados con la zona. La mayoría de los expatriados prefieren las principales ciudades como Lisboa y Oporto o se dirigen al sur de Algarve. Las listas ofrecen una mezcla de propiedades amuebladas (mobilado) y sin amueblar (sem mobília). Incluso las propiedades sin amueblar suelen contar con una cocina equipada con electrodomésticos (cozinha equipada).

Si planea alquilar una casa, hay consideraciones esenciales a tener en cuenta antes de formalizar el contrato, especialmente en el dinámico mercado inmobiliario de Portugal, teniendo en cuenta varios asuntos prácticos y legales.

Profundicemos en las consideraciones clave al alquilar una propiedad en Portugal.

Elección de la Casa Adecuada

• La Ubicación Importa
  Además de las preferencias personales, factores como la seguridad y la proximidad a su lugar de trabajo o escuela son cruciales. Una casa lejos de estos puntos puede resultar en costos adicionales de transporte, como pases mensuales. Optar por una ubicación cerca de estaciones de tren, paradas de metro o terminales de autobuses puede ser conveniente, pero podría conllevar un alquiler ligeramente más alto. Sin embargo, la conveniencia a menudo supera el costo.


• Presupuesto y Valor del Alquiler
  Evalúe el impacto del alquiler en su presupuesto mensual. La regla general es que los gastos de vivienda, incluido el alquiler, no deben superar el 35% de sus ingresos mensuales. Para reducir esta carga financiera, considere compartir una casa con alguien más, ya sea un compañero de cuarto o un amigo.


• Tipo de Propiedad
  Si la propiedad tiene varias habitaciones o un apartamento independiente, es más fácil compartirla con otros. Este enfoque ayuda a dividir no solo el alquiler, sino también los costos de servicios públicos, como electricidad, agua, gas, internet y gastos de limpieza.


• Amueblado o Sin Amueblar
  Amueblar una casa desde cero puede ser costoso. Optar por una propiedad amueblada puede ahorrarle los costos iniciales y el esfuerzo de comprar muebles. Sin embargo, tenga en cuenta que los propietarios generalmente cobran un poco más por propiedades completamente amuebladas. Además, cualquier mueble o electrodoméstico que se haya proporcionado con el alquiler debe estar en las mismas condiciones cuando finalice su período de alquiler.

Búsqueda Intensiva

• Explorar Opciones
  No dude en explorar numerosas listas de alquiler. Varias plataformas en línea ofrecen filtros de búsqueda avanzados que le permiten refinar su búsqueda por ubicación, rango de precio de alquiler, tipo de propiedad y más.


• Búsqueda de Recomendaciones
  Comuníquese con amigos, familiares o conocidos que puedan conocer propiedades en alquiler disponibles. Las recomendaciones personales a menudo pueden llevar a encontrar un lugar adecuado rápidamente.


• Recursos para Estudiantes
  Si es estudiante, muchas universidades y colegios tienen tablones de anuncios donde los estudiantes pueden publicar anuncios de habitaciones o apartamentos disponibles para alquilar. Esto puede ser un recurso valioso para encontrar alojamientos aptos para estudiantes.

Visitar Posibles Hogares

• Inspección Física
  Cuando visite posibles propiedades de alquiler, inspéctelas físicamente para asegurarse de que coincidan con las imágenes y descripciones proporcionadas en los anuncios. Verifique si hay discrepancias en la condición de la propiedad en comparación con lo que se anunció.


• Estado de la Propiedad
  Preste mucha atención al estado general de la casa o apartamento, incluido el estado del sistema eléctrico, la fontanería y la condición de los muebles si la propiedad está amueblada.

Verificación de Documentos

• Documentos Esenciales
  Antes de firmar cualquier contrato de alquiler, solicite todos los documentos necesarios relacionados con la propiedad y el propietario. Estos pueden incluir el certificado de propiedad, registros fiscales, licencia de uso, certificado energético, comprobante de seguro obligatorio contra incendios y la identificación del propietario.


• Asistencia de la Agencia
  Si está alquilando a través de una agencia inmobiliaria o una empresa de administración de propiedades, generalmente se encargan de estos trámites en su nombre, lo que facilita el proceso.

Examinar el Contrato

• Contrato de Alquiler Claro
  Asegúrese de que el contrato de alquiler esté por escrito y especifique claramente todos los elementos esenciales, incluidas las identidades del propietario y el inquilino, detalles de la propiedad, monto del alquiler, detalles de pago, depósito, duración del alquiler y plazos de notificación.


• Ajuste del Alquiler
  Confirme cómo funciona el mecanismo de ajuste del alquiler. Si el contrato no lo especifica, la ley portuguesa establece un ajuste anual del alquiler basado en coeficientes gubernamentales publicados en el Diário da República hasta el 31 de octubre de cada año.

Garantías, Depósitos, Alquileres Anticipados y Recibos

• Garantías
  Comprenda los tipos de garantías que el propietario requiere. Esto suele incluir un depósito y alquileres anticipados. En algunos casos, los propietarios también pueden solicitar avalistas.


• Depósitos
  Los depósitos sirven para cubrir posibles daños a la propiedad. Por ley, no pueden superar el equivalente a dos meses de alquiler. Si no se producen daños, el depósito debe devolverse al final del período de alquiler.


• Alquileres Anticipados
  Estos no deben superar el equivalente a dos meses de alquiler.


• Avalistas
  Si se requiere un avalista, están legalmente obligados a pagar el alquiler si el inquilino no cumple con el pago. Esto es crucial para entender, especialmente si comparte la propiedad con otra persona.

Recibos Electrónicos

• Recibos Digitales
  Los recibos de alquiler generalmente se emiten electrónicamente. Puede acceder a ellos a través del sitio web de la autoridad fiscal. Este proceso electrónico garantiza transparencia y facilidad de registro tanto para propietarios como para inquilinos.

Alquiler, Una Visión General del Mercado

Más del 75% de las personas optan por comprar una casa en Portugal. Sin embargo, no todos pueden pagar una hipoteca, por lo que muchos recurren al mercado de alquiler. En 2018, el 25,2% de la población eligió alquilar. Después de la pandemia de COVID-19, más familias consideraron el alquiler en lugar de comprar una vivienda. De hecho, en el segundo trimestre de 2021, los arrendamientos aumentaron un 49,3% en comparación con el mismo período en 2020.

A pesar de los crecientes costos, alquilar una casa en Portugal sigue siendo una opción viable para las familias, especialmente en una época en la que adquirir una casa se ha vuelto menos accesible debido a los crecientes precios de la propiedad, los intereses de los créditos hipotecarios y el aumento del costo de vida. Los precios de alquiler de casas en Portugal aumentaron un 2,6% solo en agosto de 2023, con un costo medio que superó por primera vez la marca de 15 euros/m2, alcanzando los 15,4 euros/m2.

El panorama de alquiler muestra variaciones en las diferentes regiones. Un análisis de las capitales de distrito representativas mostró aumentos en los precios de alquiler de viviendas en varias ciudades entre julio de 2023 y agosto de 2023, liderado por Faro con un aumento del 9%, seguido de Viana do Castelo (7,2%), Viseu (5,3%), Oporto (4,6%) y Lisboa (2,7%), entre otros. Sin embargo, los precios de alquiler cayeron en Leiria, Setúbal y Évora, mientras que se mantuvieron estables en Funchal durante el mismo período. A pesar de estas variaciones regionales, Lisboa sigue siendo la ciudad con el costo de alquiler más alto, con 20,7 euros/m2.

Por otro lado, las ubicaciones más económicas para alquilar una vivienda en Portugal incluyen Castelo Branco, Viseu, Leiria y Santarém, lo que demuestra la disponibilidad de opciones más asequibles más allá de los principales centros urbanos.

Los datos del Índice de Alquiler Internacional de HousingAnywhere para el segundo trimestre de 2023 proporcionan una comprensión más profunda del dominio del alquiler en Portugal. Las ciudades portuguesas, especialmente Lisboa y Oporto, siguen creciendo en popularidad, impulsando los precios de alquiler. Los apartamentos de una habitación en Lisboa y Oporto registraron aumentos trimestrales significativos del 15,8% y el 22,5%, respectivamente, lo que indica el atractivo de estas ciudades para diversas demografías.

Lisboa lideró el aumento de alquiler anual de habitaciones con un significativo aumento del 29,4% interanual (YoY). Además, Lisboa experimentó un impresionante aumento interanual (YoY) del 70,3% en la categoría de estudios, superando a otras metrópolis europeas como Budapest, La Haya y Utrecht, que también registraron un crecimiento sustancial. Del mismo modo, Oporto volvió a mostrar una fuerte demanda, con un aumento trimestral (QoQ) del 22,5% en los apartamentos.

A pesar de los crecientes precios de alquiler en Portugal, el país continúa ofreciendo una variedad de opciones atractivas para los inquilinos potenciales. Los datos subrayan la importancia de mantenerse al tanto de los cambios en la dinámica del mercado de alquiler para tomar decisiones informadas al contemplar una mudanza a Portugal. Especialmente, ciudades como Lisboa y Oporto, aunque se están volviendo más caras, muestran una trayectoria de crecimiento sostenido en el mercado de alquiler debido a su continua popularidad y demanda.

Alquiler de Propiedades: El Proceso

Alquilar una propiedad en Portugal sigue un proceso similar al de muchos otros países europeos, ofreciendo dos vías principales: a través de agencias inmobiliarias o directamente de propietarios privados.

Para aquellos que optan por utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria, la rapidez es fundamental debido a la alta demanda de propiedades de alquiler. Estas agencias desempeñan un papel fundamental en facilitar la transacción, simplificando el proceso para los inquilinos. Para iniciar el proceso de alquiler, los posibles inquilinos deben expresar su interés de inmediato cuando encuentren una propiedad adecuada.

Al tratar con agencias, se requerirán ciertos documentos esenciales para la debida diligencia. Estos suelen incluir la obtención de un número de identificación fiscal (conocido como NIF), presentar pruebas de identidad, mostrar estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos o pruebas de empleo. Además, los inquilinos deben estar preparados para proporcionar un pago de alquiler anticipado, a menudo denominado "renda antecipada", que generalmente equivale a aproximadamente tres meses de alquiler. Además de esto, comúnmente se solicita un depósito de seguridad, conocido como "caução", para asegurar el acuerdo de alquiler.

Alternativamente, las personas pueden optar por alquilar directamente de propietarios privados. Si bien este enfoque ofrece una relación más directa, las barreras del idioma pueden plantear desafíos, especialmente si el propietario no es competente en el idioma nativo del inquilino. Se aplican requisitos de documentación similares, asegurando que todas las partes estén protegidas y que el proceso de alquiler avance sin problemas. Así, ya sea a través de una agencia o de un propietario privado, el alquiler en Portugal requiere una atención cuidadosa a los detalles y el cumplimiento de los procedimientos establecidos.



Ley de Alquiler en Portugal: Puntos Clave

• Duración Mínima del Contrato de Alquiler de 1 Año.
• Se Permiten Depósitos y Alquileres Anticipados.
• El Uso del Inquilino Puede Validar Contratos No Escritos.
• Compensación del 20% por Pagos Tardíos del Inquilino.
• El Propietario Debe Notificar la Terminación por Carta Registrada.
• El Contrato se Renueva Automáticamente por 3 Años.
• El Propietario Debe Renovar el Primer Contrato.
• Alivio para el Inquilino en Circunstancias Extremas.
• El Propietario Debe Justificar las Renovaciones de la Propiedad.
• Derecho de Primer Rechazo del Inquilino Después de 2 Años.

Costos de Alquiler y Ayuda

• Costos de Alquiler
  Los costos de alquiler en Portugal generalmente no son negociables, y es posible perder una oferta si alguien ofrece más. Los costos a considerar incluyen:
  - Depósito de alquiler: generalmente tres meses de alquiler pagados por adelantado.
  - Tarifas de agencia y administración: generalmente se cobran al propietario.
  - Costos de servicios públicos: los inquilinos son responsables de las facturas de electricidad, internet, agua y gas, que suman un promedio de €100 por mes.


• Programas de Asistencia
  - Portugal ofrece beneficios para ayudar a cubrir los costos de alquiler, como el programa Porta-65 Jovem para inquilinos de 18 a 35 años.
  - Hay subsidios disponibles para pensionistas y desempleados, que requieren inscripción en los centros de empleo locales (Centro de Emprego).

Vivienda Social y Contratos de Arrendamiento

• Vivienda Social
  - Portugal cuenta con viviendas sociales gestionadas por el Instituto da Habilitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
  - Tanto los locales como los expatriados con residencia permanente pueden solicitar ayuda al alquiler (arrendamento apoiado), adaptada a su capacidad financiera.


• Contratos de Arrendamiento
  - Los contratos de arrendamiento en Portugal pueden ser a plazo fijo (contrato com prazo certo) o indefinidos (contrato por duração indeterminada), generalmente con una duración de al menos un año.
  - Un contrato estándar debe incluir detalles como nombres, dirección de la propiedad, costo del alquiler y fecha de vencimiento del pago.

Derechos de Inquilinos y Propietarios y Resolución de Disputas

• Derechos de Inquilinos
  - Los contratos de alquiler en Portugal se renuevan automáticamente a menos que sean terminados por cualquiera de las partes.
  - Los inquilinos deben dar al menos dos meses de aviso antes de desocupar la propiedad.
  - Generalmente se permite modificar las instalaciones, pero esto está sujeto al contrato.
  - Los propietarios pueden retener el depósito por daños.


• Derechos de Propietarios
  - Los propietarios deben proporcionar dos meses de aviso, a menudo con una razón válida, para terminar un contrato.
  - El impago del alquiler durante tres meses puede desencadenar un proceso de desalojo a través del Balcão Nacional do Arrendamento.


• Resolución de Disputas
  - Organizaciones como la Associação dos Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal y el Centro de Apoio do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) ofrecen apoyo.
  - Hay recursos legales y ayuda a través de la Seguridad Social disponibles.

Servicios Públicos y Mudanzas de Entrada/Salida

• Servicios Públicos
  Los servicios públicos como electricidad, internet, agua y gas generalmente no están incluidos en el alquiler.
  Es posible que deba configurar conexiones de Internet y TV por separado.


• Mudanzas de Entrada/Salida
  - Después de firmar el contrato de alquiler y pagar el depósito, los inquilinos pueden mudarse en la fecha acordada.
  - Los apartamentos amueblados pueden incluir una lista de inventario.
  - Mudarse antes de tiempo requiere cumplir con la cláusula de notificación, a menudo con un aviso de dos meses.
  - Los propietarios pueden realizar inspecciones y reembolsar el depósito en caso de daños o facturas impagas.

Obviamente, no podemos predecir el futuro de la ley de propiedad y las fluctuaciones del mercado, por lo que la mejor acción a tomar es estar siempre bien informado. Al considerar los factores destacados en esta guía, estarás mejor preparado para tomar decisiones informadas al alquilar una propiedad en Portugal. Desde elegir la vivienda adecuada y realizar inspecciones exhaustivas hasta comprender los contratos de alquiler y los aspectos legales, mantenerse informado es la clave para una experiencia de alquiler exitosa y segura. Ya sea que busques la energía de la vida en la ciudad o la tranquilidad de los pueblos más pequeños, Portugal ofrece una amplia gama de opciones de alquiler para satisfacer tu estilo de vida y preferencias.

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